Come si costituisce un condominio.

Se ti stai chiedendo «come si forma un condominio?» sappi che la risposta è molto più semplice di quanto credi.

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23 gen, 2020, 9:13 AM

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Autore: GestioniCondominiali

  23 gen, 2020, 9:13 AM

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Come si costituisce un condominio.


Come si costituisce un condominio.

Se ti stai chiedendo «come si forma un condominio?» sappi che la risposta è molto più semplice di quanto credi. Il condominio si crea senza alcun procedimento particolare. È una situazione di fatto che si verifica in automatico, in presenza di determinate condizioni. Non necessita, quindi, di alcun atto formale.

Se da un punto di vista pratico la cosa può sembrarti incomprensibile e hai ancora numerosi dubbi sull’argomento, non ti resta che leggere questo articolo. Proveremo a spiegarti come si forma un condominio con linguaggio semplice e schematico.

Un condominio è solo un ente di gestione senza personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. Dunque, non funziona come una società o una associazione. Per cui la presenza del condomino non priva i singoli condomini del potere di agire in tribunale per difendere da soli le proprietà comuni.

 

Presupposti per creare un condominio

Il primo presupposto per poter parlare di condominio è che almeno due immobili, appartenenti a due o più soggetti diversi, abbiano qualcosa in comune: si può trattare del portone, delle luci di ingresso, di un’aiuola, di un giardino o un cortile, di una tubatura che allaccia gli scarichi alla fogna comunale, di un portiere, di una sbarra di accesso e un viale, ecc.

Da quanto abbiamo appena visto si comprende che la nascita del condominio non richiede un formale atto di costituzione. Essa si verifica in due casi:

con la costruzione sul suolo comune;

o con il frazionamento, da parte dell’unico proprietario, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva.

Ciò non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti a un notaio, magari in occasione della formazione delle tabelle millesimali.

La nascita del condominio prescinde, inoltre, dal rilascio del certificato di abitabilità: l’essenziale è che sia avvenuta la costruzione dell’edificio e che i piani o le porzioni di piano di questo appartengano a distinti proprietari.

A questo punto, una volta formato il condominio, diventa obbligatorio applicare le norme del Codice civile relative a tale materia, anche se i proprietari non avevano intenzione di realizzare un condominio. È un po’ quel che si verifica quando due persone acquistano la proprietà di un unico bene (ad esempio un appartamento) su cui si verifica una comunione.

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che la determinazione delle parti incluse nel condominio non è solo rimessa alla competenza dei condomini: questi possono anche farlo accertare dal giudice.

 

Condominio: c’è bisogno di un amministratore?

Ti chiederai, a questo punto, cosa succede se un condominio non ha nominato un “capo condomino” o, per dirla con le parole del Codice, un amministratore. Ebbene, non sempre l’amministratore è necessario. Il Codice civile, infatti, stabilisce che tale figura è obbligatoria solo se il condominio ha più di otto condomini. Pertanto:

se ci sono più di 8 condomini e l’assemblea non ha mai scelto il capo condomino, ciascun partecipante può rivolgersi al giudice affinché sia questi a nominarlo;

se ci sono meno di 8 condomini, la gestione dell’amministrazione dei beni comuni può essere assunta dai singoli proprietari, di volta in volta, in base alle necessità.

Se si decide di nominare l’amministratore è necessario che i proprietari si riuniscano in assemblea. La delibera passa a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

 

Condominio: c’è bisogno di un regolamento?

Anche il regolamento di condominio non è sempre necessario. Il più delle volte, nei palazzi di nuova costruzione, è il costruttore a far redigere il regolamento e ad imporne l’approvazione agli acquirenti all’atto del rogito. Questa pratica ha il vantaggio di realizzare un voto unanime su tutte le clausole del regolamento, consentendo così anche di limitare l’uso delle proprietà private (si pensi al divieto di stendere i panni dal balcone o di fare rumore in determinati orari o di utilizzare gli appartamenti per attività commerciali).

Il Codice civile, tuttavia, stabilisce che il regolamento è obbligatorio solo se ci sono più di 10 condomini. Al di sotto di tale tetto, il regolamento è solo facoltativo.

Se si decide di realizzare un regolamento sarà bene affidare la pratica ad un tecnico specializzato che stabilisca anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. Il regolamento andrà poi votato in assemblea. Per togliere ogni problema in merito a clausole che possano limitare l’uso delle proprietà sarà più opportuno un voto unanime.

 

Costituzione del condomino: adempimenti

Nel momento in cui si costituisce un condominio – circostanza che, come anticipato, avviene per un semplice “fatto” e non con un “atto” – è necessario chiedere all’Agenzia delle Entrate un codice fiscale (con il modello AA5/6) ed aprire in banca un conto corrente ove far affluire tutte le quote condominiali dei vari proprietari.

A ciò provvede, di solito, l’amministratore o uno dei condomini su delega degli altri.

 

Cos’è il condominio minimo

Il condominio minimo, da non confondere con il piccolo condominio (ossia quello fino a otto condomini, nel quale non è obbligatoria la nomina dell’amministratore), è formato da due soli condomini (si pensi a una villetta bifamiliare). Anche in questo caso estremo l’assemblea dev’essere formalmente convocata per deliberare sui lavori da eseguire. Il principio è comunque derogabile se vi sono ragioni di particolare urgenza, o se vi è trascuratezza da parte dell’altro condomino.

Naturalmente, si tratta un’assemblea sui generis perché non si applicherà la regola della maggioranza e tutte le decisioni dovranno necessariamente richiedere l’unanimità.

Se uno dei due condomini ha anticipato una spesa nell’interesse comune, come ci si regola? Se l’effettuazione della spesa non era stata deliberata d’accordo con l’altro condomino, non si ha diritto al rimborso, a meno che non si tratti di spesa urgente. Sta al condomino che ha effettuato la spesa provare sia che questa era urgente, sia che è stato impossibilitato ad avvisare tempestivamente l’altro condomino. Possono sorgere problemi se le quote sono uguali e i condomini non si mettono d’accordo; in questo caso ciascuno di essi può rivolgersi al tribunale, che nomina, se lo ritiene opportuno, un amministratore.

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