Assemblea condominio online: qual è il punto della legge?

Insomma, nel Codice Civile non vi sono espliciti riferimenti alla possibilità di svolgere online la citata assemblea.

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14 apr, 2020

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Assemblea condominio online: qual è il punto della legge?


Assemblea condominio online: qual è il punto della legge?

Assemblea condominio online: come farla in videoconferenza e valore legale

In un periodo emergenziale, in cui per motivi sanitari moltissime attività lavorative hanno subito uno stop e una sospensione, chi vive nei condomini si sarà probabilmente posto la seguente domanda: è possibile scegliere un luogo non fisico, ma “virtuale” per effettuare validamente un’assemblea condominio? Ovvero, è possibile ed ha valore legale un’assemblea svolta online, attraverso i più comuni software di videoconferenza e tramite una postazione pc e webcam nella propria abitazione? Facciamo chiarezza e vediamo allora che cosa dice la legge sul punto.     

Assemblea condominio online: qual è il punto della legge?

In effetti possono essere differenti le ragioni che farebbero preferire lo svolgimento dell’assemblea condominio in modalità online: ad esempio, il fatto che in un dato condominio, la maggioranza dei proprietari degli appartamenti risieda altrove e magari a decine di km di distanza, oppure il fatto recentissimo dell’epidemia Covid-19, a causa del quale lo svolgimento online della riunione potrebbe risultare la scelta più consona alla situazione. Ebbene, in queste ed in tante altre circostanze, si può notare come la modalità online dell’assemblea condominio sia una scelta davvero azzeccata. Ma che cosa dice la legge sul punto?

Qualche anno fa, il legislatore ha radicalmente innovato la materia condominiale attraverso una riforma del 2012 ma, nonostante i pareri di chi sosteneva una maggiore spinta alla modernizzazione ed alla digitalizzazione dei servizi, la nuova legge sul condominio non è intervenuta modificando il Codice Civile, nella sezione nella quale dispone che l’assemblea in oggetto debba celebrarsi in un luogo fisico e non quindi online.

Piuttosto, le nuove norme prevedono che sia il regolamento di condominio a definire il luogo per le riunioni, anzi l’amministratore nell’avviso di convocazione deve indicarlo obbligatoriamente. Come rimarcato dalla Corte di Cassazione in una sentenza di qualche anno fa, deve comunque essere segnalato un luogo nell’ambito del Comune, o aree limitrofi, in cui è situato il caseggiato: ciò in modo da essere facilmente raggiungibile dai condomini. In ogni caso, appare chiaro che il dettato della legge attuale sottintende che si tratta pur sempre di luogo fisico, e non virtuale.

Insomma, nel Codice Civile non vi sono espliciti riferimenti alla possibilità di svolgere online la citata assemblea. E ciò sebbene oggi più che mai, un’eventuale riunione in videoconferenza sarebbe scelta idonea, causa restrizioni anti-coronavirus che impongono anche divieti di assembramenti di persone. Ma, astrattamente, potrebbe essere legale stabilire comunque un’assemblea online?

Se leggiamo il Codice Civile, l’articolo 1136 relativo alla costituzione dell’assemblea e alla validità delle deliberazioni adottate in questa sede, non fa alcun riferimento ad una possibile modalità online.

Qual è la posizione della giurisprudenza in materia?

Abbiamo appena detto che nel testo del Codice Civile non si trovano cenni all’utilizzo di un luogo “virtuale” per lo svolgimento dell’assemblea. Ma la Corte di Cassazione si è accodata a quanto stabilito dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: in tale articolo è sancito che l’avviso di convocazione da parte dell’amministratore, deve comunque includere “il luogo” di svolgimento; la tesi giurisprudenziale è insomma quella per cui si deve preferire il luogo “fisico”.

In verità però il punto non è così limpido: la legge imporrebbe infatti l’individuazione del luogo fisico solo per chi vuole essere presente di persona all’assemblea; in altre parole, non può escludersi tout court l’ipotesi che, almeno una parte dei condomini o anche uno solo, voglia partecipare online e in videoconferenza. Pertanto, dal lato pratico, la legge pur ponendo il luogo fisico come il luogo della riunione per definizione dell’assemblea, non escluderebbe a priori che, pur nell’obbligo che il presidente dell’assemblea e l’eventuale segretario siano situati in un luogo specifico e segnalato nell’avviso di convocazione, uno o più condomini possano validamente partecipare in modalità online, ovvero “da remoto” e con una connessione internet e una webcam attivate.

Concludendo, se è vero che la legge non cita espressamente la modalità online e l’attuale giurisprudenza sembra accostarsi ad una lettura “tradizionale” della normativa, è altrettanto vero che sussiste una sorta di “zona grigia” in cui amministratore e condomini possono muoversi con un margine di libertà: è insomma ammissibile – a seguito dell’accordo dei condomini – l’inserimento nel regolamento condominiale di una clausola che autorizza la modalità virtuale, anche in fase post-emergenza sanitaria come quella che stiamo vivendo. Piuttosto, ai fini della validità della riunione e di quanto deciso in essa, deve essere assicurato che chi partecipa in videoconferenza sia effettivamente in un luogo in cui non sono presenti terze persone, possa ascoltare senza difficoltà quanto detto, possa votare e partecipare esponendo le proprie opinioni.

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